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Die Welt der Immobilien ist stetig im Wandel, da ist es schwierig, den Überblick zu behalten. Aus diesem Grund bieten wir bei Leineweber Immobilien Ihnen eine kleine Übersicht der wichtigsten Nachrichten, Änderungen und Neuerungen aus dem Bereich der Immobilien.

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Wichtige Neuigkeiten

Jahresausblick: Was sich 2025 für Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter ändert

Berlin, 12. Dezember 2024

Mit dem neuen Jahr kommen zahlreiche Änderungen auf Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter zu. „Steuerliche Entlastungen wie höhere Einkommensteuer-Freibeträge oder die Steuerfreiheit für kleinere Photovoltaikanlagen schaffen neue Spielräume. Zugleich erfordern die Grundsteuerreform und die Einführung der E-Rechnung eine aktive Vorbereitung“, erklärt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverband Deutschland IVD.

Der IVD hat eine Übersicht erstellt, was Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter wissen müssen, um sich auf das neue Jahr vorzubereiten:

Betrieb von Kamin- und Holzöfen

Die Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Werte für Kamin- und Holzöfen werden ab Januar 2025 verschärft. Für Geräte, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden, gelten 0,15 Gramm bei Feinstaub und vier Gramm bei Kohlenmonoxid pro Kubikmeter als Grenzwerte. Einige Geräte müssen aufgrund dessen entweder komplett ausgetauscht oder mithilfe von Feinstaubfiltern modernisiert werden. Besitzer von Kamin- und Holzöfen sollten entsprechend prüfen, ob ihre Geräte betroffen sind, und notwendige Maßnahmen ergreifen. Der Schornsteinfeger kontrolliert im Rahmen der regelmäßigen Feuerstättenschau die Umsetzung. Er ist verpflichtet, bei einem Verstoß die zuständige Behörde zu informieren. Bei Verstößen ist mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro zu rechnen.

CO2-Preis steigt

Im Jahr 2025 wird der CO2-Preis in Deutschland von 45 auf 55 Euro je Tonne steigen, was sich spürbar auf die Wohn-Nebenkosten auswirkt. Die Mehrkosten für einzelne Haushalte hängen vom individuellen Verbrauch und der Heizung ab. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche und einem mittleren energetischen Standard (24kg CO2 m²/a) steigen die CO2-Kosten von derzeit rund 75 Euro auf 92 Euro im Jahr an. Die CO2-Kosten werden, abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes, nach einem Stufenmodell zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt.

Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich

Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung (EnSimiMaV) trat am 30. September 2024 außer Kraft. Seitdem gelten im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) neue Regelungen für den hydraulischen Abgleich und die Prüfung von Heizsystemen. Verstöße gegen die seitdem geltenden Pflichten zur Heizungsprüfung und zum hydraulischen Abgleich werden mit einem Bußgeld von 5.000 Euro geahndet. Betroffen sind insbesondere Heizungen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten. Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden mit Wasser als Wärmeträger müssen einer Heizungsprüfung und -optimierung, aber keinem vollständigen hydraulischen Abgleich unterzogen werden: Heizungen, die nach dem 30. September 2009 installiert wurden, müssen spätestens ein Jahr nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung überprüft werden. Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis spätestens 30. September 2027 überprüft und optimiert werden. Ausnahmen bestehen für Gebäude mit standardisierter Gebäudeautomation sowie für Wärmepumpen.

Verbrauchsabrechnung von Wärmepumpen

Seit Oktober 2024 entfällt das bisherige Wärmepumpenprivileg, das Vermietern erlaubt, Heizkosten unabhängig vom Verbrauch abzurechnen. Nun gilt auch für Wärmepumpen die Pflicht, Geräte zur Verbrauchserfassung zu installieren und die Abrechnung gemäß § 7 der Heizkostenverordnung vorzunehmen. Die Übergangsfrist dafür endet am 30. September 2025. Bis dahin müssen entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte eingebaut sein.

Neue Grundsteuerregelungen

Ab 2025 wird die Grundsteuer für rund 36 Millionen Häuser und Grundstücke nach neuen Regeln berechnet, die auf aktualisierten Boden- und Gebäudewerten basieren. Bei vielen Wohnimmobilien führt die neue Berechnungsmethode zu einer höheren Steuerlast. Eine Überprüfung der reformierten Grundsteuer durch das Bundesverfassungsgericht wird mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolgen.

Mindestlohn und Minijob-Freigrenze steigen

Ab dem 1. Januar 2025 wird der gesetzliche Mindestlohn von derzeit 12,41 Euro auf 12,82 Euro brutto pro Stunde angehoben, was sich mittelbar auch die Wohnkosten auswirken dürfte, da die Entlohnung haushaltsnaher Dienstleistungen häufig auf Mindestlohn- oder Minijob-Basis erfolgt. Mit der Erhöhung des Mindestlohns wird auch die Verdienstgrenze für Minijobs angepasst: Sie steigt von 538 Euro auf 556 Euro monatlich, der maximale Stundenumfang für Minijobber bleibt unverändert.

Höheres Wohngeld

Das Wohngeld wird zum neuen Jahr um durchschnittlich 15 Prozent erhöht, was rund 30 Euro monatlich entspricht.

Umsatzsteuerfreiheit für Kleinunternehmer

Ab 2025 können mehr Dienstleistungsunternehmen der Immobilienbranche, wie Hausmeisterdienste, Reinigungspersonal und Handwerker, ihre Leistungen umsatzsteuerfrei anbieten, da die Umsatzgrenzen für sogenannte Kleinunternehmer von 22.000 Euro auf 25.000 Euro (im vorangegangenen Jahr) und von 50.000 Euro auf 100.000 Euro (im laufenden Jahr) steigen. Vermieter von Wohnimmobilien mit geringen steuerpflichtigen Umsätzen aus gewerblicher Vermietung innerhalb der erhöhten Grenzen bleiben ebenfalls Kleinunternehmer. Wird die Grenze von 100.000 Euro während des Jahres überschritten, kommt es zu einem unterjährigen Wegfall der Kleinunternehmerregelung. Nimmt der Unternehmer seine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit auf, ist § 19 Abs. 1 S. 1 Umsatzsteuergesetz mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Umsatz im laufenden Kalenderjahr den Betrag von 25.000 Euro nicht überschreitet. Bereits der Umsatz, mit dem die Grenze überschritten wird, unterliegt der Regelbesteuerung. Nur die bis zum Zeitpunkt der Überschreitung erzielten Umsätze sind steuerfrei.

Steuerfreiheit bei PV-Anlagen

Ab 2025 profitieren Photovoltaikanlagen bis 30 Kilowatt-Peak auf Mehrfamilienhäusern und Gewerbe-Immobilien von steuerlichen Vorteilen. Diese Maßnahme ist Teil des Jahressteuergesetzes 2024, das am 1. Januar 2025 in Kraft tritt. Die zulässige Bruttoleistung laut Stammdatenregister wird von 15 Kilowatt (peak) auf 30 Kilowatt (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Es handelt sich um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag, so dass bei Überschreiten der Grenze die Steuerbefreiung insgesamt nicht greift. Wie bisher, darf die Bruttoleistung insgesamt höchstens 100 Kilowatt (peak) pro Steuerpflichtigen oder Mitunternehmerschaft betragen. Die Neuregelung gilt für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.

Erweiterung der Solarpflicht

Ab 2025 erweitern mehrere Bundesländer die Solarpflicht. Da keine bundesweite Regelung besteht, haben die Länder eigene Vorgaben erlassen. In Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein gilt ab 1. Januar 2025 die Solarpflicht bei Neubau und vollständiger Dachsanierung von Wohngebäuden mit einer Dachfläche von mehr als 50 Quadratmetern, in Bremen ab dem 1. Juli 2025. In Bayern wird ab Januar 2025 zwar keine Pflicht, aber eine Soll-Vorschrift für Solaranlagen bei Neubauten und vollständigen Dachsanierungen eingeführt.

Schriftform-Erfordernis bei Gewerbemietverträgen entfällt

Ab dem neuen Jahr entfällt das Schriftform-Erfordernis bei Gewerbemietverträgen. Es wird durch das Textform-Gebot ersetzt. Verträge und Zusatzvereinbarungen können dann per E-Mail, Messenger oder Scan abgeschlossen werden. Sofern bestehende Mietverhältnisse geändert werden sollen, ist das Textform-Erfordernis ab 2026 zu beachten.

Vermieter und Verwalter können Belege digital zur Verfügung stellen

Vermieter und Verwalter dürfen künftig die Belege zur Betriebskostenabrechnung entweder ausschließlich elektronisch zum Abruf bereitstellen oder per E-Mail versenden. Dabei steht es ihnen frei, Mietern entweder Originalbelege in Papierform oder elektronische Kopien, wie beispielsweise eingescannte Dokumente, zur Verfügung zu stellen.

Einführung der E-Rechnungspflicht

Ab 2025 wird die E-Rechnung in Deutschland für Umsätze zwischen Unternehmen verpflichtend. Dies betrifft steuerlich als Unternehmer geltende Personen, jedoch nicht bei Leistungen an Privatpersonen oder Kleinbeträgen bis 250 Euro. Die Anforderungen erfüllen digitale Standards wie ZUGFeRD 2.x und XRechnung. Für den Empfang genügt ein E-Mail-Postfach. Papierrechnungen sind noch bis Ende 2026 zulässig, andere Formate ab 2025 nur mit Empfänger-Einwilligung. Es gelten Übergangsfristen bis Ende 2027. Zum Empfang von E-Rechnungen sind Unternehmen jedoch bereits ab dem 1. Januar 2025 verpflichtet.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin Newsletter)

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Was ändert sich 2022 für Wohneigentümer und Vermieter?

Berlin, 4. Januar 2022

Für das Jahr 2022 bahnen sich viele gesetzliche Neuregelungen an, die Auswirkungen auf Wohneigentümer und Vermieter haben werden. Der Immobilienverband Deutschland IVD l Die Immobilienunternehmer fasst die wichtigsten Änderungen für Wohneigentümer und Vermieter zusammen.

Förderung von KfW-Effizienzhausstandard 55 läuft aus

Die bisherige Bundesförderung von Neubauten, die den KfW-Effizienzhausstandard 55 erreichen, wird am 1. Februar 2022 auslaufen und eingestellt. Anträge für das Effizienzhaus 55 im Neubau können noch bis zum 31. Januar 2022 gestellt werden. Ab dann gelten für die Förderung von Neubauten höhere Anforderungen. Nur ambitioniertere Neubauten, die mindestens den Standard KfW-Effizienzhaus 40 erreichen, werden dann noch gefördert. Die freigewordenen Bundesmittel sollen stattdessen der Bestandssanierung zugutekommen.

Verlängerung von Corona-Regelungen im WEG-Recht

Die Anfang 2020 beschlossenen Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht infolge der Corona-Lage werden bis Ende August 2022 verlängert. Demnach bleibt der zuletzt bestellte Verwalter auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt und der Wirtschaftsplan gilt fort.

Zensus 2022

2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt. Im Rahmen des Zensus 2022 werden neben Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte ermittelt. Dafür werden Eigentümer beziehungsweise Hausverwalter aufgefordert, Angaben zu den Gebäudemerkmalen, Wohnungsmerkmalen sowie Namen und Anzahl der Bewohner zu machen.

Reform der Grundsteuer: Ab 1. Juli 2022 müssen Steuererklärungen abgegeben werden

Auch wenn die neue Grundsteuer erst zum 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, muss jeder Eigentümer bereits zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Wer bei ELSTER noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.

Novelle des Telekommunikationsgesetzes schafft Umlagefähigkeit von TV-Anschlüssen ab

Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes schafft unter anderem die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Nebenkostenabrechnung ab. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Für neugebaute Hausverteilnetze entfällt die Umlagefähigkeit, wenn diese nach dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist. Ab dem 1. Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden.

Solarpflicht schreitet in vielen Bundesländern voran

Verschiedene Bundesländer haben bereits gesetzliche Vorgaben zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen für Neubauten sowie umfangreichere Dachsanierungen auf den Weg gebracht. Seit dem 1. Januar 2022 gilt eine solche Pflicht in Baden-Württemberg für neue, nicht zum Wohnen genutzte Gebäude, ab dem 1. Mai 2022 auch für neue Wohngebäude. Für Anfang 2023 haben auch Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz den Start einer Solarpflicht beschlossen. Pläne hierzu gibt es auch in Bremen und Niedersachsen. Es ist zu erwarten, dass es bald auch eine bundesgesetzliche Regelung geben wird.

Verpflichtende Teilnahme für Vermieter bei Erhebung nach Reform des Mietspiegels

Mit der Reform des Mietspiegelrechts, die am 1. Juli 2022 in Kraft tritt, werden einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel festgelegt, um eine rechtssichere und fundierte Wiedergabe der ortüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Die Erhebung der Daten erfolgt regelmäßig durch eine Umfrage. Die Teilnahme ist für Mieter und Vermieter verpflichtend.

Heizkostenverordnung: Fernablesbarkeit der Messgeräte

Seit dem 1. Dezember 2021 gilt die neue Heizkostenverordnung. Neben der Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung mit den Systemen anderer Anbieter, der Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway und den Mitteilungs- und Informationspflichten über Energieverbräuche spielt insbesondere die fernauslesbare Technik in der neuen Verordnung eine tragende Rolle. Die Mitteilungs- und Informationspflicht gilt entsprechend nur für Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind. Bis Ende 2026 müssen vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, mit der entsprechenden Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte erneuert werden. Neben den technischen Anforderungen ändert sich auch die Abrechnung. Die Heizkostenabrechnung muss neue Pflichtangaben aufnehmen, dazu gehört ein Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch.

„Wohnungseigentümer und Vermieter müssen sich 2022 auf viele Änderungen einstellen. Die Umsetzung der Grundsteuerreform wird holprig. Das Auslaufen der KfW-Förderung nach Effizienzhausstandard 55 und die weiter voranschreitende Solarpflicht werden direkte Auswirkungen auf die Planungen von Bauherren haben“, kommentiert Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD l Die Immobilienunternehmer. „Doch auch Detailfragen wie der Zensus 2022 und die Heizkostenverordnung könnten für Wohnungseigentümer mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Darauf gilt es sich rechtzeitig einzustellen“, resümiert Osthus.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin Pressestelle)

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Novelle des Telekommunikationsgesetzes: Generelle Umlagefähigkeit von TV-Kosten auf Mieter wird abgeschafft

Berlin, 30. November 2021

Zum 01.12.2021 tritt das neue Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG) in Kraft. Verbrauchern wird damit zum ersten Mal ein Recht auf schnelles Internet zugesprochen. Ein Anspruch auf bessere Festnetzverbindungen wird voraussichtlich Mitte 2022 folgen. Außerdem wird durch das sogenannte Glasfaserbereitstellungsentgelt die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Nebenkostenabrechnung abgeschafft. Das neu eingeführte Glasfaserbereitstellungsentgelt ist nur unter bestimmten Voraussetzungen umlagefähig. Dabei muss beispielsweise sichergestellt sein, dass der Mieter in der Wahl seines Anbieters für einen Glasfaseranschluss frei ist.

„Auch nach der Änderung des Telekommunikationsgesetzes sollte die gute TV-Versorgung der Bewohner weiterhin im Vordergrund stehen. Grundsätzlich gilt: Die bestehenden Produkte und Vertragsmodelle sind weiterhin gültig. In vielen Mehrfamilienhäusern wurden bis dato die TV-Kosten über die Betriebsnebenkosten abgerechnet. Das ist für viele Bewohner und auch Vermieter ein bequemer und preiswerter Weg der TV-Versorgung. Die Abschaffung der Umlageoption bei der Glasfaserinfrastruktur kann für einige Mieter jedoch zukünftig eine höhere Belastung bedeuten – also genau das Gegenteil dessen, was eigentlich bezweckt werden soll“, erklärt Dr. Christian Osthus, Justitiar des Immobilienverbands IVD l Die Immobilienunternehmer. „In der Praxis wird sich der gesetzgeberisch verordnete Umbruch nur durch ein gutes Zusammenspiel von Eigentümern, Hausverwaltungen, aber vor allem Netzbetreibern bewältigen lassen“, kommentiert Osthus.

Für die Abschaffung der Umlagefähigkeit ist grundsätzlich unerheblich, ob Signale über Hausverteilanlagen aus Kupfer-, Koaxialkabeln oder via Glasfaser übertragen werden. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Für neugebaute Hausverteilnetze entfällt die Umlagefähigkeit, wenn diese nach dem 1. Dezember 2021 errichtet oder fertiggestellt werden. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist. Erst ab dem 1. Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden. Im Gegenzug erhalten Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht des TV-Bezugsvertrages, mit dem der Vertrag zum Ablauf des 30. Juni 2024 gekündigt werden kann.

Der IVD l Die Immobilienunternehmer warnt vor dem Hintergrund der Übergangszeit davor, dass bei einer Vielzahl der Verträge zwischen Vermietern und Netzbetreibern für Millionen von Mietern dennoch ein vertragsrechtliches Chaos ausgelöst werden könnte. Auch bei Neuverträgen beziehungsweise bei Fertigstellung der Hausverteilanlage nach dem 1. Dezember 2021 können weiterhin Mehrnutzerverträge vereinbart werden. Die TV-Kosten können dann zwar nicht mehr über die Betriebsnebenkosten abgerechnet werden, aber es gibt andere Möglichkeiten für die Weiterberechnung, wie zum Beispiel den Abschluss einer Zusatzvereinbarung mit den Mietern oder eine Erhöhung der Kaltmiete.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin, Pressestelle)

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

Mit der Nachfrage nach Miet- und WEG-Verwaltern steigt auch das Honorar

Neue Verwalterentgeltstudie

des Center for Real Estate Studies veröffentlicht

Berlin, 11. Februar 2025

Die Immobilienverwaltungen von Wohnungseigentum in Deutschland haben aufgrund immer neuer gesetzlicher Vorgaben vor allem für die energetische Modernisierung von Gebäuden mehr Aufgaben zu bewältigen denn je. Dies schlägt sich in den Verwalterhonoraren nieder, die neu abgeschlossen werden, wie die erstmals ermittelten Basissätze für Neuverträge zeigen, die die Sätze der Bestandsverträge aus den Vorjahren übersteigen. Viele Verwalter decken auch durch ein gesondertes Entgelt für Zusatzleistungen ihren finanziellen Mehraufwand. Dies sind zwei Ergebnisse der neuen Verwalterentgeltstudie des CRES – Center for Real Estate Studies in Freiburg, die die Auftraggeber BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter, Immobilienverband Deutschland IVD und die DIA Deutsche Immobilien-Akademie im Januar 2025 vorgestellt haben.

Die Studie, die die Untersuchung des Vorjahres fortsetzt, zeichnet die Entwicklung der Verwalterentgelte nach: von der WEG- und Mietverwaltung bis zu gewerblichen Immobilien. Das CRES hat im Auftrag des IVD, der DIA und des BVI mehrere Hundert führende Unternehmen der Wohnungswirtschaft befragt und die Daten wissenschaftlich aufbereitet und ausgewertet.

Höhere Basissätze

Laut Studie zahlen Wohnungseigentümergemeinschaften ihren Verwaltern je nach Größe und Lage des Objekts bei Neuabschlüssen derzeit zwischen 27,37 Euro und 41,65 Euro brutto je Einheit und Monat. Damit sind die Basissätze in der WEG-Verwaltung bei Neuabschlüssen im Vergleich mit dem Jahr 2023 bei Bestandsverträgen um durchschnittlich rund vier Euro höher. Etwas stärker fällt die Erhöhung in der Mietverwaltung mit durchschnittlich rund 5,50 Euro aus. „Diese moderaten Kostensteigerungen stehen jedoch angesichts der Inflation und der deutlich gestiegenen Personalkosten aufgrund des Fachkräftemangels in keinem Verhältnis zum Mehraufwand der Verwalter durch Zusatzaufgaben wie die Modernisierung des Gebäudebestands im Zeichen der Energiewende“, erklärt Studienleiter Prof. Dr. Marco Wölfle.

Anstieg der vergüteten Sonderleistungen

Deutlich zugenommen hat die Zahl der Verwalter, die Sonderleistungen abrechnen. So ist bei 98 Prozent der WEG-Verwaltungen die Vergütung außerordentlicher Eigentümerversammlungen üblich (Vorjahr: 90 Prozent). Auch dass die Betreuung baulicher Maßnahmen als Sonderleistung abgerechnet werden, ist bei 19 von 20 Befragten die Regel. Dazu gehören energetische Sanierungen, die erhebliche personelle und zeitliche Ressourcen binden. Die Begleitung dieser baulichen Maßnahmen lassen sich Verwalter für gewöhnlich mit rund drei bis fünf Prozent der Auftragssumme sondervergüten, sobald diese 5.000 Euro übersteigen.

Trend zur Verwaltung größerer Liegenschaften

Der Trend aus den Vorjahren, dass es für kleinere Objekte immer schwieriger wird, eine Hausverwaltung zu finden, setzt sich fort und findet eine wesentliche Ursache in den Fixkosten für Abrechnung und Betreuung. Nach der Studie sind in der WEG-Verwaltung kleinere Liegenschaften um durchschnittlich 50 Prozent, in der Mietverwaltung um durchschnittlich 40 Prozent teurer als größere Liegenschaften. Kostendeckend ist die Verwaltung von Liegenschaften ausweislich der Studie ohnehin erst ab acht bis neun Einheiten je Objekt. Für kleinere Eigentümergemeinschaften erschwerend hinzu kommt, dass rund die Hälfte der Befragten angibt, sich von kleineren Objekten zugunsten von größeren trennen zu wollen. Wölfle: „Wenn kleine Eigentümergemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten einen qualifizierten Verwalter finden und an sich binden wollen, müssen sie sich auf einen monatlichen Basissatz von bis zu 48 Euro pro Einheit beziehungsweise auf eine Mindestpauschale für das Gesamtobjekt in Höhe von 480 Euro einstellen.“

Gestiegene Arbeitsauslastung

88 Prozent der Verwalter sehen ihre Arbeitsauslastung als mittelhoch bis sehr hoch an. Das ist noch einmal ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr und im Vergleich mit dem Jahr 2021 eine deutliche Steigerung um zehn Prozentpunkte. Eine Rolle spielen dürfte das wachsende Arbeitsspektrum mit immer anspruchsvolleren Tätigkeiten, die die Konsultation externer Fachleute ebenso erforderlich machen wie die eigene Fortbildung in immer neuen Feldern des Gebäudemanagements, wie zum Beispiel jüngst bei der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes. „Hinzu kommen enge Fristen bei neuen Verordnungen und Gesetzen sowie weitere Vorgaben des Gesetzgebers, die eine umfassende juristische, technische und kaufmännische Schulung oder sogar Umstellung administrativer Prozesse im Büro erfordern, zum Beispiel bei der Vorbereitung und der Umsetzung der Pflicht zu E-Rechnung“, erklärt Thomas Meier, Präsident des Verwalterverbandes BVI, der die Verwalterentgeltstudie mitbeauftragt hat.

Markus Jugan, Vizepräsident des Immobilienverband Deutschland IVD, ergänzt: “Trotz der gestiegenen Anforderungen und der hohen Auslastung hat sich der Anteil der Verwaltungen erhöht, die wachsen wollen: Waren 2023 noch 28 Prozent an weiteren Objekten interessiert, sind es 2024 schon 44 Prozent. Eine Reduzierung ihres Bestands streben lediglich 18 Prozent der Befragten an. Das spricht für die hohe Qualifizierung und die zunehmende Effizienzsteigerung in den Verwalterbetrieben und ist eine gute Nachricht für alle Eigentümer und Vermieter.“

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin Newsletter)

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Gebäudeenergiegesetz im Bundestag beschlossen:

Was jetzt für Hauseigentümer zu beachten ist

Berlin, 8. September 2023

Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz wurde nach langer Diskussion heute vom Bundestag beschlossen und tritt ab dem 1. Januar 2024 in Kraft. Der Immobilienverband Deutschland IVD gibt Hauseigentümern eine Übersicht, welche Pflichten und Fristen es zu beachten gibt und welche Handlungsmöglichkeiten sich hinsichtlich ihrer Heizung ergeben.

Was gilt für bestehende Heizungen und in diesem Jahr neu eingebaute Heizungen?

Eine Heizungsanlage, die bereits im Haus im Einsatz ist oder noch bis Ende dieses Jahres eingebaut wird, kann bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer jedoch längstens 30 Jahren nach Einbau.

Der Immobilienunternehmerverband sieht daher aktuell keinen eiligen Handlungsbedarf für Hauseigentümer, wenn die Heizung absehbar noch einige Jahre betriebsfähig ist. In der Regel sei es besser, mit Neuinvestitionen abzuwarten, bis die Marktlage für Brennstoffe, Strom und Heizungsanlagen klarer ist, empfiehlt der IVD.

Was gilt ab dem kommenden Jahr?

Ab dem 1. Januar 2024 sind Bauherren verpflichtet, in Neubauten nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen.

In Bestandsgebäuden hingegen können Gas- und Ölheizungen auch ab dem 1. Januar 2024 noch eingebaut werden, müssen dann aber ab 2029 stufenweise auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden. Der dann verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt zunächst 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent, ab 1. Januar 2040 60 Prozent und ab 1. Januar 2045 100 Prozent.

Die kommunale Wärmeplanung setzt den entscheidenden Zeitpunkt für neue Vorgaben

Für alle Städte und Gemeinden wird eine Wärmeplanung bald zur Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 1. Juli 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028.

Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien von 65 Prozent. Dies kann durch einen Anteil von 65 Prozent am Brennstoff (beispielsweise Biomasse, grüner Wasserstoff) erreicht werden oder durch den Einbau einer Wärmepumpe, einer reinen Stromheizung, dem Anschluss an ein Wärmenetz, den Einsatz von Solarthermie oder eine Biomasseheizung (wie eine Holzpellet-Heizung). Auch hybride Lösungen wie etwa die Kombination aus einer Wärmepumpe und einer Gasheizung sind zulässig.

In jedem Fall müssen aber dem 1. Januar 2045 alle Heizungen 100 Prozent klimaneutral sein und dürfen keine fossilen Brennstoffe mehr nutzen.

Einbau neuer Gasheizungen

Wenn eine Heizung mit Erdgas nach dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde und die Wärmeplanung der Kommune ein Wasserstoffausbaugebiet vorsieht, dann kann diese Heizung längstens bis 1. Januar 2045 betrieben werden, wenn sie bis dahin komplett auf Wasserstoff umgestellt wird.

Eine weitere wissenswerte Regelung gilt für Wärmenetze: Ab dem 1. Januar 2024 kann eine Heizungsanlage jeder Art eingebaut werden, auch wenn eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Voraussetzung für den Einbau ist, dass die Heizungsanlage spätestens nach zehn Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird. Dafür muss vom Hauseigentümer bereits schon bei Einbau der Heizung ein Vertrag über die Belieferung durch ein Wärmenetz vorgelegt werden.

Wie wird der Einbau klimafreundlicher Heizungen unterstützt?

Hauseigentümer können künftig für den Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage 30 Prozent Förderung erhalten. Weitere 30 Prozent können Selbstnutzer mit einem Jahreseinkommen unter 40.000 Euro bekommen. Und noch einmal 20 Prozent Förderung erhalten selbstnutzende Hauseigentümer, die vorzeitig in eine neue Heizung investieren, obwohl sie dazu noch nicht verpflichtet sind (Speed-Bonus). In Summe können jedoch nur maximal 70 Prozent gefördert werden, zudem ist die maximal förderbare Summe gedeckelt (im Falle eines Einfamilienhauses auf 30.000 Euro).

Vermieter können ihre Mieter an den Investitionen in die neue klimafreundliche Heizung beteiligen. Sie können die eigens für diesen Zweck von acht auf höchstens zehn Prozent leicht erhöhte Modernisierungsmieterhöhung nutzen, wenn gleichzeitig die staatliche Förderung in Anspruch genommen wird. Außerdem ist die Erhöhung auf monatlich 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, soweit es die Kosten für die Heizungsanlage selbst betrifft. Für die weiteren Kosten der Sanierung, beispielsweise für Heizkörper, Verteiler, Pumpen oder Speicher, soll weiterhin die reguläre gesetzliche Kappungsgrenze je nach Miethöhe von zwei oder drei Euro gelten.

Wichtige Regelung zu Etagenheizungen

Bei Etagenheizungen ist zu beachten: Fünf Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung muss eine Entscheidung getroffen werden, ob weiterhin Etagenheizungen betrieben werden sollen. Fällt keine Entscheidung, besteht die Pflicht, an deren Stelle eine Zentralheizung einzubauen – spätestens acht Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung. Dies ist auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) relevant.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin Pressestelle)

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Schon gewußt in Sachen Wohnimmobilien?

Verteilung der Maklerkosten:

Zahlungsnachweis des Verkäufers nach dem neuen Maklergesetz nur bei sogenannten Abwälzungsfällen nötig, nicht aber generell bei Provisionsteilung

25. Februar 2021

Verschiedentlich hört man von Maklerkunden, dass nach dem neuen Gesetz über die Verteilung der Maklerprovision der Käufer immer ein „Zurückbehaltungsrecht“ seines Provisionsanteils hätte, bis ihm nachgewiesen worden sei, dass der Verkäufer seinen Teil bezahlt habe.

Das ist so nicht korrekt. Zwar gibt es tatsächlich das Instrument des Zahlungsnachweises in dem neuen § 656d BGB, allerdings bezieht sich die Notwendigkeit eines Nachweises aus- schließlich auf die einseitige Interessensvertretung, d.h. wenn im notariellen Kaufvertrag ein Teil der Provision vom Verkäufer auf den Käufer „abgewälzt“ wurde.

Für den Normalfall, nämlich die paritätische Teilung der Provision zwischen Käufer und Ver- käufer, gilt das nicht. Das bedeutet, der Anspruch auf Maklerprovision wird mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages gegen beide Parteien gleichermaßen fällig. Der Makler kann danach sowohl von Käufer als auch Verkäufer die Provision verlangen, ein Nachweis über die vorherige Zahlung des Verkäufers ist nicht erforderlich!

(Quelle: Newsletter IVD Mitte Hessen/Thüringen 2/2021)

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Mietrecht – Fristlose Kündigung nicht immer möglich trotz Flächenabweichung

Auch bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent ist der Mieter nicht automatisch berechtigt, gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mietvertrag automatisch zu kündigen. Vielmehr muss das Element der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung aus der Generalklausel des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB hinzukommen.

(LG Frankfurt, Urteil vom 16.03.2018, AZ: 21 O 167/17)

(Quelle: IVD Mitte Hessen/Thüringen Newsletter)

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Mietrecht – Versorgung des Mieters mit Warmwasser auch im Sommer Pflicht

Der Vermieter von Wohnraum ist auch bei warmen Außentemperaturen verpflichtet, die Ver- sorgung der Wohnung mit Warmwasser sicherzustellen. Der Ausfall der Warmwasserversor- gung rechtfertigt auch im Hochsommer einen Grund für eine einstweilige Verfügung im Sinne der §§ 935, 940 ZPO dar.

(Quelle: IVD Mitte Hessen/Thüringen Newsletter)

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Bundesgerichtshof hat Vermieterrechte gestärkt: Schadenersatz beim Auszug

Gibt es beim Auszug eines Mieters Schäden in der Wohnung, muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung dieser setzen. Es bestehe sofort Anspruch auf Schadenersatz, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28. Februar 2018

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin Newsletter)

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Bundesfinanzhof (BFH) urteilt über Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen

Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften i.S. des §21 Abs.1 Satz 1 Nr.1 EStG ist maßgeblich, was mit dem Erlös aus der Veräußerung des mit einem Darlehen fremdfinanzierten Vermietungsobjekts geschieht. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit dem Urteil vom 6. Dezember 2017 festgelegt.

Alle weiteren Informationen finden Sie hier.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin Newsletter)

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

Spekulationsgewinn bei Veräußerung
der selbstgenutzten Wohnung:

8. Januar 2021

Änderung der Rechtsprechung durch das Urteil des BFH vom 3.9.2019 (Az. IX R 10/19)

Die Veräußerung einer Immobilie des Privatvermögens ist normalerweise steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung stattfindet. Maßgeblich für die Berechnung der Frist sind die beiden notariellen Kaufverträge, nicht der Lastenwechsel und auch nicht die Umschreibung im Grundbuch.

Eine Ausnahme gilt gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wenn es sich bei der Immobilie um die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung handelt. Hier gibt es zwei Alternativen, in denen der Gewinn steuerfrei ist:

Alternative 1

Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung niemals vermietet war. In diesem Fall kommt aus auf die Haltedauer nicht an. Der Gewinn ist auch dann steuerfrei, wenn die Wohnung nach kurzer Zeit wieder verkauft wird.

Beispiel:

A kauf im Mai 2019 eine leerstehende Eigentumswohnung. Er zieht mit seiner Familie in die Wohnung ein. Am 6. November 2019 verkauft er die Wohnung wieder.

Lösung

Da A die Wohnung zu keiner Zeit vermietet hat, sondern sie die gesamte Zeit ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Alternative 2

Außerdem ist der Veräußerungsgewinn auch dann steuerfrei, wenn die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In der Praxis handelt es sich um Wohnungen, die bei dem Erwerb zunächst vermietet waren.

Die Auslegung dieser Formulierung macht Schwierigkeiten. Die Finanzverwaltung hat diese Regelung in ihrem BMF-Schreiben vom 5.10.2000 in Rz. 25 dahingehend ausgelegt, dass es sich dabei zwar nicht um volle Jahre handeln muss, dass aber die Selbstnutzung bis zur Veräußerung ununterbrochen angedauert haben muss. Nur im mittleren Jahr müsse die Wohnung während des gesamten Jahres selbstgenutzt werden. Bei dem Erstjahr genüge es, wenn die Wohnung am letzten Tag des Jahre zu eigenen Wohnzwecken selbstgenutzt werde; in dem dritten Jahr müsse die Selbstnutzung aber bis zum Verkauf andauern, da nur dann eine ununterbrochene Selbstnutzung vorliege. Wurde die Wohnung vor der Veräußerung noch vermietet, so war dies nach Ansicht der Finanzverwaltung schädlich und führte zur Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns. Hiervon ist der BFH mit seinem Urteil vom 3.9.2018 zugunsten der Steuerpflichtigen abgerückt. Nach dieser Entscheidung ist es unschädlich, wenn die Wohnung vor der Veräußerung vermietet wurde.

Beispiel:

A hat die Wohnung im Jahre 2017 gekauft. Sie war zunächst noch vermietet. Nach Auszug der Mieter zieht A mit seiner Familie am 10. Dezember 2017 in die Wohnung ein. Zum 1. Februar 2019 zieht er aus und vermietet er die Wohnung wieder. Mit Vertrag vom 20. August 2019 verkauft er die Wohnung.

Lösung

Nach Ansicht der Finanzverwaltung hätte die Steuerfreihit des Veräußerungsgewinns vorausgesetzt, dass A die Wohnung bis zur Veräußerung selbst nutzt. Zwar müsse die Selbstnutzung nicht drei volle Jahre dauern, sie müsse aber bis zum Verkauf ununterbrochen angedauert haben, so dass eine Vermietung vor dem Verkauf zur Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns führe. Dieser Ansicht ist der BFH nicht gefolgt. Nach seiner Ansicht setzt die Steuerfreiheit der Veräußerung lediglich voraus, dass „ein zusammenhängender Zeitraum der Selbstnutzung vorliegt, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Lediglich in dem mittleren Jahr muss die Selbstnutzung währen des gesamten Jahres angedauert haben. Im zweiten Jahr vor der Veräußerung muss die Wohnung nur am letzten Tag zu eigenen Wohnzwecken selbstgenutzt worden sein und im Jahr der Veräußerung nur an dem ersten Tag.

Ergebnis

Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, obwohl A die Wohnung innerhalb der „Spekulationsfrist des § 23 EStG verkauft hat, weil der die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbstgenutzt hat. Dass er die Wohnung vor dem Verkauf vermietet hat, ist unschädlich.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin, Newsletter 12/2019)

Kategorie : Allgemein, Aktuelles Immobilienrecht

WEG – Kein Kostenersatz für den eigenmächtige Reparaturen eines Sondereigentümers

Lässt ein Sondereigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vornehmen, obwohl die Eigentümergemeinschaft dem nicht ausdrücklich zugestimmt hat, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft ihm die Kosten hierfür nicht erstatten.

(LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.03.2016, AZ: 2-13- S 151/13) (Quelle: Newsletter IVD Mitte Frankfurt am Main)

Kategorie : Allgemein, Aktuelles Immobilien- und Mietrecht

WEG – Anspruch auf Ladestation für Elektroautos?

Der Eigentümer eines im Teileigentum stehenden (Tiefgaragen-)Stellplatzes hat keinen Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Herstellung einer neuen Stromzuleitung vom Hausverteiler zum Zwecke der Errichtung einer Ladestation für ein Elektroauto.

(LG München I, Urteil vom 21.01.2016, AZ: 36 S 2041/15) (Quelle: Newsletter IVD Mitte Frankfurt am Main)

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

Mietrecht – Tiefgaragenstellplatz zweckentfremdet als Getränkekeller

Ein Tiefgaragenstellplatz dient ausschließlich dem Abstellen von Fahrzeugen und etwaigem Zubehör. Die Lagerung von weiteren Gegenständen wie z.B. Mineralwasserkästen) stellt keinen zulässigen Gebrauch der Mietsache dar und kann durch den Vermieter unterbunden werden.

(AG Stuttgart, Urteil vom 01.04.2016, AZ: 37 C 5953/15) (Quelle: IVD Mitte Frankfurt am Main)

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

Gewerbevermietung / Gewerberaummiete: Ohne Rechnung keine Miete!

Zahlt der Mieter mit der Miete Umsatzsteuer an den Vermieter, kann er vom Vermieter grundsätzlich eine ordnungsgemäße Rechnung verlangen, mit der er beim Finanzamt die Vorsteuer ziehen kann. Bis zur ordnungsgemäßen Vorlage einer solchen Rechnung braucht der Mieter die Miete nicht bezahlen.

OLG Köln, Beschl v. 17.07.2017 – 22 U 60/16

Zum Sachverhalt:

Mieterin und Vermieter eines Gewerberaums hatten vereinbart, dass die Mieterin Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskosten zu bezahlen hat. Der Vermieter hat zur Umsatzsteuer optiert; die Mieterin will die von ihr an den Vermieter mit der Miete und den Betriebskosten bezahlte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs beim Finanzamt geltend machen. Hierfür benötigt sie eine zum Vorsteuerabzug berechtigende Rechnung (§§ 15 Abs. 1 Satz 1, 14 UStG). Weil der Mietvertrag weder die Steuernummer noch die Umsatzsteueridentifikationsnummer des Vermieters enthielt, fehlte eine vom Umsatzsteuergesetz geforderte Mindestangabe (§ 14 Abs. 4 UStG). Damit konnte die Mieterin den Mietvertrag selbst als „Dauerrechnung“ nicht beim Finanzamt vorlegen. Nachdem der Vermieter nicht bereit war, der Mieterin eine ordnungsgemäße Rechnung auszustellen, hielt die Mieterin die Miete zurück. Hierauf erhob der Vermieter Zahlungsklage, die erstinstanzlich abgewiesen wurde, wogegen er sodann Berufung zum OLG Köln einlegte.

Aus den Gründen:

Ohne Erfolg! Das Berufungsgericht führt in seiner Entscheidung aus, dass die Mieterin einen Anspruch auf eine die Umsatzsteuer ausweisende Rechnung hat, weil die Pflicht zur Zahlung einer Bruttomiete inklusive Umsatzsteuer vertraglich vereinbart sei, der Vermieter zu Umsatzsteuer optiert hätte und der Mietvertrag nicht als sog. „Dauerrecht“ angesehen werden könne, weil die Mindestangaben nach § 14 Abs. 4 UStG fehlten. Der Vermieter hätte der Mieterin auch kein anderes geeignetes Dokument zur Verfügung gestellt, welches seine Steuernummer enthielt und in einer solchen Weise auf den Mietvertrag Bezug nähme, dass die Ergänzung samt Mietvertrag eine Rechnung iSv. §§ 14, 15 UStG zu bilden geeignet wären und wodurch die Mieterin in die Lage versetzt worden wäre, die Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen. Aus diesem Grund stünde der Mieterin bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung einer Rechnung ein Recht zur Zurückbehaltung der Miete zu (§ 273 BGB).

Praxishinweis:

Will ein Mieter die auf die Miete und Betriebskosten bezahlte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs beim Finanzamt geltend machen, benötigt er hierzu gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung im Sinne von § 14 UStG. Die Rechnung muss die Mindestangaben gemäß § 14 Abs. 4 UStG enthalten. Nicht erforderlich ist, dass die Rechnung auch als solche bezeichnet ist. Vielmehr kommt jede Urkunde in Betracht. Aus diesem Grund kann auch der Mietvertrag selbst die Rechnung sein (sog. Dauerrecht). Stellt der Vermieter keine ordnungsgemäße Rechnung aus, kann der Mieter die Miete zurückhalten, muss dann aber bei Erteilung der ordnungsgemäßen Rechnung die bis dahin zurückbehaltene Miete voll bezahlen.

(Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD)

Kategorie : Allgemein, IVD Immobilienverband Deutschland

WEG-Recht – Digitaler Türspion unzulässig

Wird Gemeinschaftseigentum ohne entsprechenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer durch einen digitalen Türspion mit Kamerafunktion überwacht, so kann die Eigentümergemeinschaft von dem betreffenden Wohnungseigentümer die Beseitigung der Kamera verlangen.

Die Installation einer Videokamera ist vom Gebrauchsrecht des Eigentümers nur dann erfasst, wenn die Kamera ausschließlich Bereiche aufnimmt, die dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers zugehören. Allerdings kann gleichwohl in das allgemeine Persönlichkeitsrecht übriger Eigentümer eingegriffen werden, wenn durch die Videokamera ein unzulässiger Überwachungsdruck aufgebaut wird.

(AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 03.09.2015, AZ: 70 C 17/15) Quelle Newsletter IVD Mitte Hessen Thüringen

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig

Auch das Anbringen einer Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig. Auch hier besteht für den Mieter der gleiche Überwachungsdruck wie bei einer echten Kamera.

Die Montage einer Attrappe ist nur dann gerechtfertigt, wenn es zu schwerwiegenden Vorkommnissen gekommen ist.

(LG Berlin, Urteil vom 28.10.2015 – 67 S 82/15) Quelle Newsletter IVD Mitte Hessen Thüringen

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

Mietrecht – Nächtliche Schreie können Kündigungsgrund darstellen

Im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ist ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern. Die Verpflichtung zur Toleranz endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Dies ist der Fall, wenn andere Mieter durch Schreie (hier: bedingt durch eine psychische Erkrankung) in der Zeit von 23:00 bis 03:00 Uhr aus dem Schlaf gerissen werden.

Auch gegenüber einer 88-jährigen behinderten Mieterin, deren Mietvertrag seit 45 Jahren besteht, kann wegen fortwährender nächtlicher Schreie eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein.

(LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.12.2015, AZ: 2-11 S 248/15) , Quelle Newsletter IVD Mitte Hessen Thüringen

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

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